从征求意见稿到正式文件出台，备受关注的“以房养老”保险政策终于在3个月后尘埃落定。根据23日下午保监会发布的《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，自2014年7月1日起，老年人住房反向抵押养老保险将在北京、上海、广州、武汉四个试点城市推开，投保人群为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。
业内分析人士指出，伴随着中国社会的老龄化正不断加速，以房养老保险的推广十分有必要。以房养老作为一种金融产品模式，不仅可以弥补老年人多层次养老潜在的发展需求，同时还使老年人“养老金”的筹集渠道也不再仅依靠“存款”和“退休金”，有望进一步拓宽。这是政府兜底之外的一种市场行为。
有房屋独立产权老人可投保
与今年3月下发的征求意见稿相同，《意见》决定将在北京、上海、广州、武汉四个试点城市开展为期两年的老年人住房反向抵押养老保险(以下简称“反向抵押养老保险”)。
保监会指出，开展反向抵押养老保险试点是为了贯彻落实国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》有关要求，鼓励保险业积极参与养老服务业发展，探索完善我国养老保障体系、丰富养老保障方式新途径。
所谓的反向抵押养老保险是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故;老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
“反向抵押养老保险属于商业保险范畴，符合条件的老年人可根据个人生活状况和养老需求自愿投保。”保监会表示，对于开展试点的保险公司，应当向中国保监会提出申请，获得试点资格。
《意见》中明确提出，申请试点资格的保险公司应具备的条件包括，已开业满5年，注册资本不少于20亿元;满足保险公司偿付能力管理规定，申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%等七项。
“由于保险公司拥有依靠生命表定价的机制以及自身已有客户数据的经验分析，所以保险公司对自有客户采取‘以房养老’或者‘以保单养老’的服务提供方式比其他机构拥有更准确的定价权。”招商证券分析师表示，随着上世纪50年代左右出生人群逐步迈入老年，将面临子女较少但房产较多的养老问题，因此将部分房产用于养老支出将是长期的转化趋势。
该人士进一步指出，与之前的“以房自助养老”、“倒按揭”、“反向住房抵押贷款”等提法不同，此次《意见》将“以房养老”明确定义为老年人住房反向抵押“养老保险”，就是要明确产品的保险属性。
京沪此前试点大多已终止
资料显示，国际上住房反向抵押参与的主体为政府和保险、银行等金融机构，在日本还存在房地产企业以住房重建的形式参与。此前，国内北京、上海等地也曾尝试一些试点，主要是以地方财政、养老院、银行为主体，但目前试点大多已终止。
业内人士告诉记者，在英国由于房子不存在使用年限的问题，而且相关金融服务机构在这一领域运作了很多年，操作规范，因此老年人的权益还是有保障的。
“随着中国逐步步入老龄化社会，以房养老的推广，有望成为颠覆传统养老方式的一次变革。”该人士表示，目前养老市场正处于快速发展中，除以往政府主办的基本养老保险、企业补充养老保险(企业年金)和个人储蓄性养老保险三大支柱外，近十年来新兴的商业养老保险业务复合增速已达到了75%。
尽管如此，未来“以房养老”保险推广进度究竟如何，尚需等待试点保险公司推出具体产品。“‘以房养老’看上去很美，现实操作却面临着层层阻碍。”有分析人士认为，当前商品房70年产权以及传统观念等问题，都是反向抵押养老保险现实操作中面临的难点。“比如，房屋到期后如何处理?目前我国商品住房产权使用年限在70年，如果假设30岁购房，80岁去世，一套商品住房剩余使用年限仅20年。相关房产资产价值是否足以满足养老资金需求存在疑问。”
“保险版”以房养老，究竟怎样“养”?
??聚焦百姓三大疑问
疑问一
以房养老怎样“养”?
反向抵押养老保险并非我国首创，在一些发达国家已经尝试多年。简而言之，这种保险就是老年人将房产抵押给保险公司，按约定条件获取养老金，身故后，保险公司获得抵押房屋的处置权。
“反向抵押养老保险的投保人群须同时符合两个条件，一是应为60周岁以上老年人，二是拥有房屋完全独立产权。”保监会人身险监管部主任袁序成说。
事实上，“保险版”以房养老具有鲜明的特征，它为投保人提供养老金的周期与生命等长;投保人在身故前享有房屋占有、使用、收益等权利;投保人身故后，房产处置的剩余所得将会返还给继承人。
中国房地产开发集团理事长孟晓苏认为，作为一款金融产品，“以房养老”具有“三高”特征，就是适用于高房价城市、高潜质房屋和高素质老人，而无子女老人和“失独老人”则是最合适的购买群体。
疑问二
房价涨跌怎么“算”?
无论是投保人也好，保险公司也好，“保险版”以房养老的最大风险和不确定性都来自房价的波动。
房产究竟价值多少?这无疑是反向抵押养老保险涉及的核心问题。针对这一问题，指导意见中称：“保险公司要聘请具有一级资质的房地产评估机构对房产价值进行评估，费用由保险公司和消费者共同负担。”
如果房价上涨，房屋增值怎么办?根据指导意见，保险公司推出的试点产品分为参与型和非参与型，也就是可以按照合同约定，决定保险公司是否参与分享房产的增值收益。
首都经贸大学保险系教授庹国柱说，对于参与型产品来说，保险公司可在与投保人签订购买合同时有所约定，如果房产增值，按何种比例来分配?归属于投保人的部分，是一次性给予，还是按月领取?这些都可以在合同中加以约定。对于非参与型产品，无论房价上涨与否，保险公司均不参与分享房产增值收益，抵押房产增值部分全部归属于投保人。
那么，如果房价下跌了怎么办?业内人士指出，保险公司要承担这个风险，对于专业的投资运行机构??保险公司而言，可以通过资金的运作、再保险等形式化解或是降低这一风险。
当然，这一商业保险新事物还面临着房屋70年产权到期后怎么办这一重大问题。如果70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是一个巨大的未知风险。如果续期费用太高，保险公司很可能会无利可图，甚至亏本。
疑问三
养老隐忧怎么“解”?
“以房养老”商业保险的出炉，承载着丰富养老保障方式、拓宽养老保障资金来源的“双重期盼”，但这一产品对于缓解养老隐忧作用究竟有多大备受关注。
合众人寿保险公司相关负责人介绍，这一新产品与该公司力推的养老产品的发展思路吻合，目前针对指导意见完善具体措施办法，希望能与其在武汉投资的养老社区实现对接。
不过，业内的积极参与并不能扭转市场对这一商业保险的隐忧，其推出还需要金融贷款、担保机构、资产评估等，与个人的信用系统完善健全有关，另一障碍则在于养儿防老和家产传后的传统观念。
