金融风暴的连锁反应,导致外资开始回撤;“土储型”模式沦陷,地产公司谋求降价图存
★核心提示★
看准一家质地不错的公司,给其投钱,获得部分股权,再对其精心重组、包装,推动上市,然后快速转手套现,寻找下一个目标……曾经,这是外资投行在中国房地产市场上得心应手的游戏。从大约2005年开始,他们成功地把包括富力、绿城中国、世茂、碧桂园等在内的地产公司通过香港送进了国际资本市场。在这个过程中,土地储备成为融资成功与否的重要砝码,而内地的土地、房产升值和人民币升值预期,为外资投行带来了巨大的获利空间。
进入2008年,昌盛中国、恒大上市折戟,龙湖、卓越等压后上市,国际投资者对内地房地产业开始看空,原本为博上市大量拿地从而负债率极高的拟上市房企,一下子陷入了尴尬甚至危险的境地。他们的幕后推手外资投行,也一样骑虎难下。退地、降价、下调开工面积,成为他们给予地产公司最多的建议。与此同时,新一轮的兼并重组也在酝酿。
“等一等自然会有消息,现在说对(交易)双方都不好,”12月20日,面对昌盛中国将被整体出售的传闻,其内部人士对记者说。
11月中旬,昌盛中国旗下广州中华广场紧急召开新闻发布会,坦言母公司出现资金问题,不排除为解困而出售中华广场;后又爆出因负债率过高,昌盛中国不排除整体沽售公司资产,作价8亿元,接手的是广州一家上市地产公司。
外资投行的“猎物们”
一长串今年上市未果的地产公司名单身后,闪现着美林、高盛、渣打、瑞银等投行的身影
昌盛此番的大债主,正是美国五大投行之一的高盛。据接近昌盛的人士透露,昌盛资金链紧张的原因,除了与高盛签订上市前对赌协议外,还有扩张带来的巨大资金缺口,为了顺利在香港上市,昌盛于去年大举拿地。然而今年年初,国际资本市场普遍开始看淡中资地产股,昌盛上市计划被迫搁浅。
“昌盛极有可能成为这轮调整第一个倒下的地产公司,”广州一资深业内人士表示。业内普遍预计,明年将有更多的地产公司面临被收购的命运。
根据昌盛中国的招股文件,上市前该公司土地储备约120万平方米,账面上约有4亿多元现金,负债率高达60%。
昌盛并非个案,它的身后,还有一长串今年上市未果的地产公司名单:恒大、卓越、恒盛……他们同样面临扩张太快、负债过高的风险。而他们的身后,闪现着美林、高盛、渣打、瑞银等投行的身影。
“三年前,是投行主动来找我们的,”浙江一家地产公司高层对记者说,那段时间外资投行纷纷来中国寻找合适的地产公司合作,帮其运作上市。投行最看中的,是公司的土地储备。”
“SOHO中国在上市之前,所有的投行,无一例外地鼓动我们大举拿地,有地就有钱成为香港资本市场审视中国概念房地产企业的重要因素。”SOHO中国董事长潘石屹回忆,SOHO也曾为缺地而苦恼。
以机构投资者居多的万科,也曾在去年拿了多块高价地,“不拿地,投资者不乐意,而那时拿地肯定都是高价,”万科总裁郁亮表示。
在安邦咨询首席分析师贺军看来,内地房地产市场上,本土开发商与欧美等外资投行的资本运作模式完全不同。前者主要是赚取房产开发中的增值利润,而后者则长期在上海等城市进行物业收购,溢价后再卖出,“实际上是一种资产买卖”。
贺军认为,近年来,国际资本对中国的“资产买卖”正从核心城市的整体物业,延伸至更基础的资本载体???土地。“此时,国际投资者看中的,是中国经济增长在全球范围内的资产重估,所带来的资产和汇率升值。”