经济适用房是我国房地产市场重要的有机组成部分，承担着满足大多数中低收入阶层的住房需求、维护社会稳定的重要职责。但经济适用房市场因其任务性质，表现出市场体制的特殊性和体系的复杂性，与商品房市场存在着较大的差异。在我国经济适用房市场体系尚处于初期建设的阶段内，系统全面地探讨经济适用房市场体制的属性特征，制订相应措施，推进制度化建设，对保障和促进经济适用房市场的可持续发展是十分必要的。
一、经济适用房市场体制的主要特征
（一）半计划半市场的混合型体制
经济适用房市场的特殊任务属性，使其与完全市场化的商品房市场在体制和运行方式上存在着较大的差异，主要表现为：
社会保障性。经济适用房是针对中低收入者较低的购买力水平，以牺牲市场效率为代价，采取行政补贴方式，依靠行政手段，对房价指令性定价或限价，因此具有鲜明的社会保障性特征。
供给方式的计划性。经济适用房的建设，是在土地资源短缺的条件下，由政府部门根据中低收入者的需求规模总量，对土地和住宅采取行政性划拨、计划性供给的方式，以确保经济适用房市场的有效供给。
货币化分配方式。为降低社会经济成本，兼顾市场效率原则，我国在经济适用房的分配环节上，采取行政补贴基础上的货币化分配方式。
计划体制下的市场化运行方式。与市场经济的基本特征和运行规律不同的是，经济适用房市场体制需要通过建立健全完善的政策法规制度体系，制定市场规则，维护市场环境，规范市场秩序，保障并推动市场的建设发展。而在开发建设、住房交易分配以及部分管理环节上，又需要采取市场化的方式和手段，优化资源配置，调节供求关系，提高市场效率。因此，经济适用房市场就采取了一种半计划半市场的混合型体制。
（二）行政指导与市场化调解相结合的建设管理体制
由于经济适用房市场体制的特殊性，在市场建设和管理的实际工作中，既要服从行政计划所确定的原则制度的规定和要求，又不能过度依赖于政策性手段，必须更多地运用市场化的方式和方法，充分发挥市场规律的作用，维护市场秩序，简化行政管理环节，提高市场效率，防止腐败现象的发生。
二、经济适用房市场的基本制度
（一）建立严格的限制性制度，规范计划性的供给方式
为确保经济适用市场职能任务的充分发挥，针对经济适用房的社会保障属性和计划性供给方式的体制，以及经济适用房的行政性划拨、计划性供给、政策性补贴、指令性限价、货币化分配、社会化监管、封闭性流转等特征，建立更加健全完善的政策法规制度体系，才能够切实保障有限的土地空间资源的合理利用和广大中低收入者的住房权益。
实行严明的准入制度。我国大多城市分配经济适用房的审核标准，都以家庭收入水平、人均居住面积等为主要指标，但也应充分考虑本地区的商品房价格水平。随着房价的快速增长，会有更多的“夹心层”无力解决住房需求，同样会引起社会稳定问题。科学合理地确定经济适用房的“准入标准”，在可能的情况下尽量扩大翻盖范围，才能够充分发挥经济适用房应有的作用。
制订严格的自用制度。经济适用房的社会保障性质，以及土地资源的短缺，客观上要求在经济适用房的分配和使用上严格坚持“一户一房、自用自住”的基本原则，使有限资源能够最大程度地惠及广大中低收入者。
建立长效的监管制度。经济适用房市场秩序的维护重在监管。需要建立登记制度、公示制度，社会监督制度，对经济适用房的使用者和使用情况进全方位的行社会化监督。
执行强制性的招回制度。对于违反“自用自住、一户一房”基本使用原则，以出租经营、一户多房、另购商品房等现象，通过调查取证、警告公示、罚没赢利、强制收回等流程，予以坚决制止，维护市场的公平秩序。
实施封闭化的流转制度。经济适用房的社会保障属性、指令性定价和计划性的供给形式，决定了其不宜采取完全市场化的自由再流通方式。应建立起由相关的行政管理部门统一回购的制度，保证有限的房源及早而真正地用于解决更多的中低收入者的紧迫需求。
（二）、适度运用市场化手段，提高市场管理的公平性与效率性
合理的价格浮动制度。住宅的价值和价格主要取决于所在区位的城市环境以及公用基础设施配套情况。为在一定程度上体现经济适用房的真实价值差异，以及价值和价格的内在关联性，规范分配方式，在将指令性定价作为基准价格，限定城市内经济适用房价格总体水平的基础上，可以适度地运用市场化的手段，通过建立房价浮动制度，借助价值规律的作用，调节供求关系。例如，按不同区位环境建立分级定价方式，将经济适用房分为3类，一类房为城市中心区，提高房价水平；二类房为一般性城市区域，采用基准价格；三类房为城市边缘区域，降低房价水平。
适当的保值增长制度。随着经济适用房市场的不断发展完善，经济适用房价格的制订工作，不能仅仅停留在新建房的价格问题上，还必须处理好房龄折旧，商品房价格长增长等问题带来的影响。经济适用房价不是市场价值和价格的正常反映，本着满足中低收入者基本居住需求为前提，兼顾使之分享到经济社会发展的成果为指导思想，采取行政干预和市场化调解相结合的手段，建立起适度的房价保值增长制度是十分必要的。二手经济适用房的价格或回购价格一方面应随着经济社会的发展、商品房价格的增长和人们收入的提高，区位环境条件的完善，在合理的范围内，定期做出相应的调整。另一方面，应淡化经济适用房的房龄折旧问题。根据供求关系，以行政指令性的基准房价为上限，由相关政府部门采取公开竞价的方式确定房价，进行回购和再次分配。对于房龄长、剩余使用年限短的经济适用房，再辅以优先就地安置等措施，尽量避免二手经济适用房价格价格在使用周期内，出现较大幅度的回落或波动。通过保值的形式和相关制度的建立，保障中低收入者长久的生活和资产水平。
三、加快经济适用房市场建设的保障措施
制定倾斜性的扶持政策。根据经济适用房市场发展的客观需要，针对土地资源和建设资金两大制约经济适用房建设的关键环节，制订系统配套的倾斜性扶植政策。加大土地划拨力度，保证经济适用房的用地需求；多渠道地解决经济适用房的建设资金，如采取设立专项贷款，加大财政补贴力度，发挥住房公积金和社保基金作用，提高商品房的土地和税费收益补贴比例，加大商品房市场对经济适用房市场的回补支持力度等措施，为推动经济适用房的建设提供先决条件。
建立技术标准保障体系。为保证经济适用房开发建设质量符合现代生活方式需求，在住区规划、建筑设计、建设施工、环境设施、新技术应用、智能化系统、物业管理和公共基础设施配套等环节，应与商品房采取同样的规划设计和建设标准。特别是针对经济适用房户型面积小的特点，着重加强优化设计，提高套内功能布局的合理性，最大程度地提高有效面积使用率。
探索捆绑式开发模式。为推动经济适用房市场的建设发展步伐，可充分利用房地产市场建设的发展成果，调动行业资源和力量，借助房地产企业，特别是国有企业的项目开发能力和优势，采取经济适用房和商品房用地捆绑式招牌挂、捆绑式开发的方式，加快经济适用房的建设速度。
推动经济实用房步入法制化建设轨道。进一步加强政策法律建设，明确经济适用房在房地产市场和维护社会稳定发展工作中的地位与作用，并将经济适用房的发展全面纳入到城市规划体制中，建立经济适用房专项规划体系，结合城市总体规划的编制与实施，全面建立起经济适用房的发展战略、发展任务与目标，需求总量、空间布局、实施策略、建设计划等完整系统的建设体系，使经济适用房真正成为城市和经济社会建设领域的有机组成部分。
集中推进的近期发展策略。在目前经济适用房市场发展严重滞后，供求矛盾极为突出，以及对经济适用房在认识、决策、政策、投入力度和建设体系等方面都存在这一系列不足与问题的情况下，从保障中低收入者的基本生活权益出发，可采取集中推进的发展策略，利用几年的时间，尽快规模化地建成一批经济适用房，满足中低收入者紧迫的居住需求、缓解发展与稳定日益激化的矛盾，并在实际建设的工作中，逐步探索、建立并完善经济适用房市场的建设发展模式。
