4月23日,深圳市房地产业协会和房地产中介协会联合开展商品住房“换馨家”活动,鼓励房企、中介、购房者三方签订协议,开展“卖旧买新”的换房联动,活动时间为2024年5月1日至2025年4月30日,首批参与活动的有21家房地产经纪机构、13家房企及项目。近日,国内多地密集出台住房“以旧换新”政策,希望以此改善居民生活环境,并促进房地产市场复苏和高质量发展。主要关注点如下。
第一,住房“以旧换新”是落实国家地产调控政策的重要举措。今年一季度,我国房地产市场仍处于下降趋势,开发投资额同比下降9.5%,新建商品房销售面积同比下降19.4%,仍需更多助力企稳回升。为此,4月30日,中央政治局会议提出,要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待,统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施,抓紧构建房地产发展新模式。同日,自然资源部发布了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》,强调了“以人定房,以房定地,统筹‘市场+保障’的住宅用地供应安排”等要求。地方政府积极响应政治局会议对房地产新提法,多地出台住房“以旧换新”政策,从二三线扩展到一线深圳、上海等城市。根据中指研究院的统计,截至5月6日,全国已有超50城表态支持住房“以旧换新”。“以旧换新”是指居民将个人拥有的旧房售出,再购入新房的过程。政府鼓励住房“以旧换新”不仅体现了“统筹”的管理要求,同时也可以加快消化存量二手房,为新房库存去化提供新的需求点。各地“以旧换新”政策大致包括“开发商与中介合作,中介优先售房”“国企平台或开发商收购旧房,售房款用于购买指定新房”以及“发放换房补贴”等三种方式。
第二,住房“以旧换新”有望为房地产市场注入新活力。为了推动住房“以旧换新”相关政策顺利落地,各地推出了配套激励措施。比如江苏徐州市对主城区“卖旧买新”按住房面积给予合同价0.8%-1.2%的购房补贴;河南郑州市对“卖旧买新”给予30%的契税补贴;湖北武汉市规定在2024年12月31日前,对出售自有住房并在6个月内购买新建商品住房,或购买新建商品住房后12个月内出售原自有住房的家庭,由购买新建商品住房所在区财政部门对其出售原自有住房已缴纳的增值税按计税价格的1%给予补助。目前,国内楼市的改善型需求逐渐成为市场交易的主导,居民希望通过换房来改善自己的居住环境和生活品质。然而,由于传统换房模式存在旧房出售不确定、购新房资金不足等限制,很多人只能望而却步。而“以旧换新”模式的推出可以打破这一“僵局”,让更多的居民能够享受到换房带来的便利。以深圳方案为例,住房“以旧换新”活动面向深圳市区域内所有计划出售二手商品住房(旧房)并购买新建商品住房(新房)的购房居民(换房人); 房地产开发企业对换房人意向购买的新房设定一定期限的“解约保护期”,期间中介机构优先推动换房人旧房交易,缩短交易周期;在协议约定期限内,如旧房售出,开发企业和换房人按约定继续完成新房交易手续,如旧房未售出,开发企业和换房人按约定解除协议并无条件退款,换房人无需承担违约责任。同时,深圳还在优化房地产政策中提出,持续提升二手房交易便利化,对于实施“收旧换新”的房地产开发企业,收购换房人旧房时不受本市关于企事业单位、社会组织等法人单位购房政策的限制,鼓励房企和中介机构为“以旧换新”的购房者提供购房价款、佣金等专属优惠。
第三,住房“以旧换新”将为银行金融服务创造新机会。一是对于实施“收旧换新”的房地产开发企业,银行可以根据企业的实际情况加大信贷支持力度,稳定“保交楼”和正常运营;二是对于收购换房人旧房的企事业单位、社会组织等法人单位,在合规前提下银行可以提供法人按揭业务,缓解企业的财务资金压力;三是对于参与“以旧换新”的个人居民,银行可以提供带押过户贷款服务,减少个人换贷的顾虑、风险和成本,同时协助个人居民用好住房公积金贷款额度;四是对于以旧换新后产生的家居和装修贷款需求,银行可以联合家电、建材等厂商开展促消活动,通过打折、降低利率等方式为居民提供更多优惠;五是银行可以联动房地产协会和中介,利用线上、线下网络渠道,做好相关政策和金融产品的宣传推广,让更多的房企、购房单位和居民从中获益。
(点评人:中国银行深圳市分行大湾区金融研究院 曾圣钧)
