韩世同解密:富力李思廉与王石2003年强硬赌约
意欲超越万科的富力罔顾多方警示猛攻商业地产,现在“想刹手也刹不住”
李思廉和王石争吵了起来
先说一段典故。2004年地产博鳌论坛,那个时候的富力地产一反原来的低调,参加了这个会议,但是呢,在会上李思廉和万科的王石争吵了起来。
当时的富力地产很风光,进军北京和商业地产快速扩张,扩张速度之快专业跨度之大,的确是业内首屈一指的。但是会上王石就说,商业地产项目很难取得较高比例和长期的融资支持,如果搞出租型商业地产而自身没有资金实力,则必死无疑;如果搞出售型商业地产,则会遇到经营管理上的致命麻烦。王石这番话也并不是专门针对富力,但富力李思廉又刚好去对号入座。
于是,专做城乡接合部中档住宅的万科董事长王石与当时正大规模进军商业地产的富力董事长李思廉之间较上了劲。李思廉接下话说,你放心我们一定会做得很好,他认为,商业地产并不像王石所说的那样可怕,其模式也并不是像王石说的那样只有一种,富力目前就在大力开发商业地产项目,并愿意在两年之后再与王石探讨这个问题。
从专做拆迁项目到想挑战万科
李思廉那个时候甚至还说要挑战万科,争全国第一。李思廉的说法是,2002年20亿元,2003年43亿元,2004年的目标是60亿,2005年他们住宅的销售金额应该达到80亿元,2006年可以达到100亿。到时,商用物业也投入使用有了收益,加上上市,富力还是应该有相当的问鼎机会的。
两年后究竟两个人有没有再讨论我不得而知。王石在市场混了20多年,他各种各样的地产类型都做过试验,也曾经留下非常多精辟的言论,但是富力没有听进去,后来我也发表了一篇文章向富力提出建议,建议不要转型太猛了,富力也没有听。
我们再来说说富力地产的历史。富力地产原来其实只是从一个专门以工厂拆迁开发中低档楼盘的发展商,富力在2003年以前的10年的确是发展非常快的,销售额基本上是一年翻一番这个速度去发展,但是这个速度怎么可能长期持续呢？
而且富力原来的模式其实是非常讨巧的。那个时候富力拿到的地都是一些旧工厂拆迁项目,不知道富力是怎么搞掂的,这些旧工厂基本上都放给他做了,所以这些地都是非公开招标的,所以价格都非常之低。
然后他就要迅速转成一个以大规模开发商业地产为主的发展商,他这个战略预算考量太少,太理想化了。
“资金滚动不了”
为什么呢？因为商业地产模式和住宅地产模式对资金需求是完全不同的。商业地产回报非常漫长,周转很慢,住宅地产可以依靠开发和销售滚动发展,而商业地产基本上是行不通的,商业地产需要资金集约化的大批量注入。这对一家地产公司的资金要求是非常之高的。
商业地产是不能连续作业的,但是住宅可以的。所以原来的富力可以熬过来,而这一次的转型太猛跨度太大,它商业地产和住宅地产开发速度比例至少是1:1。实际上,商业地产项目一般都需要财团做后盾,大资金不需要你出,也就是你借鸡生蛋,但是你要让渡一部分利益,否则你依靠住宅地产模式去做商业地产就是死路一条,因为资金不能滚动,一进入就套住了。实际上,富力原来和大摩原来也商量过项目整体出让这种模式,但是后来富力可能觉得有点亏,不愿意干。
富力2005年上市,融资是非常少的,那个时候市场不是很好,所以他等了一阵,后来没办法等不了了,最后只融到20多亿元。那个时候富力认为自己从来没有拖欠银行贷款,所以不怕宏观调控。富力的战略是一个过于激进的战略,而不是保守型战略。
“他现在想刹手也刹不住”
富力为什么现在资金链这么紧张,因为它已经进入了大量的开发区间。在广州的珠江新城,富力就有10几个项目,已经开发了5个,后续都要进入密集的开发期,所以对资金的需求是非常之大的。但是恰好遇到了经济的拐点时期。
你要知道,商业地产和住宅地产价格对需求的敏感度相差是非常大的,住宅地产进入下降周期你就使劲的卖,降价也要卖。但是商业地产一旦进入下降周期,就非常糟糕,更糟糕,消化周期黑漫长。因为商业地产的需求增长比较稳定,一旦不看好,整个需求下滑非常厉害。上一轮广州的商业地产消化期你知道花了多长时间吗？10年。也就是说10年,广州基本上没有商业地产的新开工项目,无论是写字楼还是酒店都是如此,所以那个时候留下来的烂尾楼,很多都是商业地产项目。
而我认为,珠江新城的项目风险是很大的。所以富力已经把一些商业地产项目都改成公寓项目,实质上也就是住宅了,比如威尔斯和爱丁堡。
实际上,富力在珠江新城的主要项目的成本还是不高的,平均不超过4000块,有几个地块还是底价拿到的,但是问题是十几个项目上马,他是想刹手也是刹不住的。
在珠江新城,富力还拿了一块比较贵的地,就是猎德村地块,8000多块拿的。这个项目是和合景泰富一起做的。现在的问题是,现在这两个都缺钱。说到合景泰富,我可以大体介绍下,市场普遍猜测合景泰富是跟中信泰富有关联的一家公司,今年突然以黑马姿态杀出来,做了一堆大的高端项目,现在也有,其实他的问题比富力还严重。
为什么呢,合景泰富上市之前据说就已经是负资产,后来去香港上市后不知道怎么回事又变正常了。所以就是这么两个公司,怎么开发这个高成本一块地,所以前面一段时间,他们想吸引新鸿基进来接手其中的商业开发部分,但是好像目前也没什么结果。
富力应该后悔莫及
现在有什么办法呢？你不能光靠市场啊,靠拼命卖楼,因为住宅可以打折,但是写字楼一旦需求下来卖出去很有难度,你租出去吗？这个周期太长了。
所以它又需要融资,银行这条路基本上没什么指望了。而他发公司债我也是不看好的。我专门观察过这个问题,民营企业融资无论在哪方面都是有很大门槛的。富力一直想回归A股,为什么一直不给它？而观察市面上的债券,通过的绝大多是都是国企,即使不是国企,也是具有强大财团支持的民企,普通民企很少,因为一旦出了问题谁来承担？
至于富力出售物业,我想有可能是富力在进行类似“盘活资产”活动,将物业抵押到银行,银行未必会给它贷款,于是富力就向股东借钱,但是股东同样担心,于是讲这部分物业做一个抵押。与此相关的就是,这样的关联交易客观作价非常困难,很难避免一些是是非非。
总之一句话,现在我的感觉是,富力应该后悔莫及。
