目前，国内现在的房地产企业大致分为两种：能发债的和不能发债的。由于房企融资渠道受限和环境改变，融资花样增多。多家房企积极找钱，包括发债，以及通过银行贷款、中票、私募、信托贷款、定增、期权、永续债等多种方式进行融资。其间，新型的融资手段ABS等也被解锁以及更灵活地运用。
并购、拿地、建设、运营都需要钱，在房地产下行周期，现金流尤其可贵。房企永远都在寻找低成本资金。现在企业普遍感受到国内资金池的收紧，包括发债、银行贷款、影子银行等。不管目前是否缺钱，为了屯粮过冬，有条件发债的房企都在发债。
今年1月至7月，首开、金科、万科在集团或子公司层面均进行了境内银行贷款，而华夏幸福、泰禾、阳光城、金科、首开亦在集团或子公司层面寻求信托贷款，出现委托贷款行为的，包括首开、金科、雅居乐等。发债的公司相对更多些，万科、世茂、龙湖、碧桂园、金地、绿地、雅居乐等房企也先后发行了公司债。而华润置地、龙湖、中天金融、泰禾、富力地产均在同期发行了中票。此外，万科、当代置业也尝试了海外银团贷款。
7月13日，绿城宣布，发行4.5亿美元永续三年可赎回高级证券。绿城发行永续债，永续债的实质是明股实债，前期的利息较低，但使用的时间越久，利率会越高，素有企业“利润黑洞”之称。绿城打算将募集的资金用于提前赎回公司一笔利率为8%的高级债券，此外，还用于偿还部分银团贷款。绿城公告称，新发行的这笔永续债，公司需要每半年支付一次利息，首个计息周期的利率为5.25%，初步利差为3.655%，每三年重设一次利率。如果绿城债第三年未能赎回，绿城的付息利率将升至8.905%，下一个三年将升至12.56%。
荣盛发展获批成立购房尾款ABS，ABS融资模式ABS资产证券化是国际资本市场上流行的一种项目融资方式，已在许多国家的大型项目中采用。1998年4月13日，我国第一个以获得国际融资为目的的ABS证券化融资方案率先在重庆市推行。这是中国第一个以城市为基础的ABS证券化融资方案。这也是房企行业自2017年3月以来的第一笔。
2017年7月，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计816.15亿元，环比2017年6月的1131.66亿元降低了27.88%。其中，债权融资额度占房企融资总量的88.08%，环比上月的63.86%有所增加。
房地产企业通过银行贷款获得资金的总量大幅下降，发行公司债，包括海外发债，成为融资金额占比最大的融资方式。因监管收紧的原因，发行境内公司债并不容易，更多企业倾向选择海外发债，特别是美元债。不少房企抓紧窗口期进行海外发债，以达到优化企业债务结构，节约财务费用的目的。
据房企公开披露的信息：今年从8月初至今，仅10天时间内，国内大约有7家房企合计发行50.1亿元美元债券，已经达到了7月全月81.5亿美元海外融资额的62%。
今年5月以来，中国房企业共在海外发行32只债券，发行总额达1213.12亿元上述统计截至7月25日，外债规模采用7月25日当天汇率中间价将发行外币折算为人民币。这一规模占内地房企近年来境外发行存续债券规模的1/5。2017年初至7月25日，中国内地房企在境外共发行60只债券，发行总额为1964.51亿元，已超去年整年的发行规模。
中国恒大境外发债融资规模最大，共发行三期美元债，票面利率分别为8.75%、7.5%、6.25%，合计发行规模达66亿美元。
40家上市房企海外发债总额创本年度新高，达到157.80亿元人民币。其中包括世茂、龙湖、碧桂园、宝龙地产发行了共计17.5亿美元优先票据，绿地发行了1笔2亿美元的债券。在房企融资预案中，金地、阳光城、泰禾计划发行共计17亿美元的债券。
房企海外融资步伐继续加快主要原因是境内融资难度加大，境内房企融资总量在减少，资金价格上行已成为趋势。海外融资的最好时机也在慢慢消失，其主要原因是，全球利率出现上升态势，尤其是美元加息后更是如此，所以收紧的信贷政策环境，对于此类融资来说，确实救急，但是如果房地产企业在国内大规模拿高价地后，又需要海外融资弥补短期资金不足，偿债压力也加大了房企的负担。被收并购或倒闭成了一条不得已的选择。
站在2017年，展望未来的房地产市场，下一次楼市牛市是哪一年无法知晓。能看到的是今年开启的调控，行政压制、信贷管控，将资金流向房地产的口子收的越来越紧。大的房地产开发商资金雄厚，没有资金压力，熬过了这波调控，那么中小房企融资难度和成本一直过高，甚至融不到资金的开发商，那搞房地产开发还有什么实际意义?房地产行业未来，等待房产商们的，是洗牌?是重组?是并购?许多有远见的地产企业都在谋划转型。
万科提出了“八爪鱼”战略，将住宅、购物中心、社区体验、养老、产业办公综合体涵盖其中，向“城市配套服务商”转型;
碧桂园、绿地加大了海外业务的比重;而万达则加快了轻资产步伐，收缩其百货和KTV的比重，将支柱产业定为商业、文化、金融、电商四个模块;
央企层面，中海忙于合并中建地产，保利地产忙于合并中信地产。恒大的跨界更为激进和有趣，早早将触角延伸到体育、医疗、快消、粮油、保险等多个领域。今年成功引入了700亿战略投资，投资者包括中信、中融、华信、深业集团、山东高速、深圳广田等，这些央企、国企等入股，显得多么富有远见和深意。
达尔文在《物种起源》丛林法则经典论述：存活下来的物种，不是那些最强壮的种群，也不是那些智力最高的种群，而是那些对变化做出最积极反应的物种。
(作者系国际商报财经评论员、企业融资顾问 许益辉)
